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Refi Risk Guide

このプロダクトは、収益不動産案件の Refi、Maturity、Documents、Review、Lender Outreach を一元管理する内部案件管理ツールです。主な目的は、Refi Risk、Refi Status、Equity Shortfall、Missing Documents、担当タスク、期限 を継続的に整理し、見直し対象を把握しやすくすることです。

本サービスは、案件情報の記録、整理、可視化、進捗管理その他の内部検討補助を目的としています。画面上のスコア、並び順、試算値、参考表示その他の出力は、個別案件に関する投資判断、Refi 実行判断、媒介、勧誘、助言またはその保証を行うものではありません。最終判断は、利用者自身の責任で、必要に応じて外部専門家その他の関係者による確認を経て行ってください。

一覧画面で確認するもの

Refi Risk、Refi Status、Months to Maturity、Equity Shortfall、Missing Documents、Monitoring。

詳細画面で更新するもの

Workpack、Documents、Action Memo、Review Logs、Refi Attempts、CAPEX Events。

見直し頻度の目安

最低でも月次。満期接近案件、資料不足案件、要確認論点が多い案件は、より短い間隔で Review を回します。

まず理解する主な表示項目

画面上の主要ラベルは、案件の確認優先度、期限感、不足情報、対応履歴を把握するための実務用インデックスです。

項目	意味	実務上の使い方
Refi Risk	案件情報に基づき、確認優先度の参考値として表示するスコア / バンド	一覧上で、どの案件から先に確認するかを整理する参考に使います。
Refi Status	試算条件にもとづく Refi 可否の参考表示	追加確認が必要な案件、前提見直しが必要な案件を見つける補助情報として使います。
Equity Shortfall	Current Balance に対して、試算上不足すると表示された金額	資本対応、条件見直し、前提再確認の論点整理に使います。
Months to Maturity	満期までの残期間	対応時期や Review 頻度を決める際の基準として使います。
Missing Documents	不足している資料の件数や内容	資料未整備による停滞や、Lender 打診前の未完了論点を把握するために使います。
Monitoring / Action / Logs	案件ごとの状態、対応メモ、Review 履歴、打診履歴、CAPEX 記録	担当、期限、引き継ぎ、会議準備、後続確認のための記録基盤として使います。

基本的な使い方

新規 Asset を追加する

まず Asset Name、Gross Rent、Vacancy、OPEX、CAPEX、Current Balance、Refi 前提、Maturity Date などを入力します。最初から全項目を完璧に埋める必要はありません。まずは一覧表示と Review 優先度の整理に必要な項目から登録します。

一覧画面で Review 対象を整理する

一覧画面では、Refi Risk、Months to Maturity、Missing Documents、Refi Stage などを横断的に確認できます。並び順やラベルは参考表示として扱い、案件間の確認優先度を整理するために使います。

詳細画面で Overview と Workpack を確認する

詳細画面では、Overview、Workpack、Documents、Refi Range、Exit Decision、Action Memo を確認します。実運用では、数値を見るだけでなく、次に誰が何をいつ確認するか を残しておくことが重要です。

Missing Documents を埋める

Rent Roll、Occupancy 推移、修繕履歴、12か月 CF 実績、返済予定表、鑑定評価などを優先的に整理します。 Documents が不足していると、試算の精度だけでなく、Review や Lender 打診の進行も遅れます。

Refi Attempts を記録する

どの Lender にいつ打診したか、どの条件が返ってきたか、なぜ見送りになったかを記録します。 記憶ではなくログに残すことで、後続の Review、条件比較、チーム共有がしやすくなります。

定期的に Review を回す

Review Logs を保存すると、Next Review、判断履歴、Summary を継続的に残せます。 Summary や Credit Memo は、会議準備や引き継ぎ用の整理メモとして使えます。

運用ルールの目安

High Priority

早めに見直したい案件

Refi Risk が高く表示されている
Months to Maturity が短い
Refi Status が厳しい、または境界に近い
期限超過や Monitoring Flag が付いている

Watchlist

継続的に見たい案件

Equity Shortfall が表示されている
Missing Documents が多い
Vacancy が高い
金利条件や Exit Cap の変動影響を受けやすい

Routine Review

通常運用で見直す案件

Refi Risk が低めに表示されている
満期まで期間がある
Documents が比較的揃っている
Action / Review / Logs が継続的に更新されている

実務では、試算結果そのものだけでなく、いつ見直すか、何が未整理か、誰が担当するかを継続的に記録することが重要です。

よくあるユースケース

Maturity が近い案件をまとめて確認する

Months to Maturity が短い案件を一覧で見て、Equity Shortfall、Missing Documents、Refi Attempts 未着手などの論点をまとめて確認します。 Action Memo や担当が空欄の案件は、先に対応方針とオーナーを付ける運用が有効です。

会議準備の材料を整理する

詳細画面の Overview、Refi Range、Exit Decision、Review Logs、Documents を見ながら、社内会議用の叩き台を整えます。 Credit Memo や Workpack を併用すると、確認順序や論点を揃えやすくなります。

月次 Review を標準化する

Monthly Snapshot を追加し、Review Logs を残していくことで、案件ごとの NOI / DSCR の変化や判断履歴を継続的に比較できます。属人化を減らしたい場合に有効な使い方です。

運用上の注意

このツールは意思決定の参考情報を整理・表示するものであり、最終的な Refi 条件、売却判断、投資判断その他の実務判断を代替するものではありません。
shortfall = 0 と表示されても、Missing Documents、Maturity 接近、運用状況の変化などにより追加確認が必要になる場合があります。数値表示のみで判断しないでください。
Review Frequency や Next Review を設定しても、実際に Review Log を残さない限り 運用履歴は蓄積されません。
Refi Attempts は、返答条件や見送り理由まで記録しておくことで、後続案件の比較や再打診時の判断材料として活用しやすくなります。